My advice

変動金利を利用して中古マンションの購入を検討中の方からのご質問です。

低金利時代の今ではありますが、そのうち上がらないとも限りません。これは誰にも分からないこととは思います。

変動金利には元利均等と元金均等があり、

元利均等:支払額が5年間は同額、5年間の中で金利の変動に合わせて利息、元金に割り当てられる金額が変動するもの。

元金均等:元金支払額は一定、残金額に合わせて毎月の支払利息が変動。よって、当初の支払いは多いが、徐々に毎月支払額は減っていくもの。

と理解しています。

 

変動金利は金利が上がった際に支払額が増える、元利均等の場合、元金に充当される金額割合が減るため、なかなか元金が減らず、最終支払いの際に元金が残っていれば全てそれを一括で返済する必要がある。などの記事をネットで見かけました。これは本当でしょうか?

 

変動金利を使うべきか悩んでいます。

変動金利に詳しい方、ゆくゆく金利が上がった際に考えられるリスクが上記以外にあればぜひ教えて下さい。よろしくお願いいたします。

HLPsのアドバイス

・住宅ローンを借りる場合に抑えておくべき基本的なポイントは、一通りチェックされていらっしゃるのですが、問題を整理して体系的に抑えられた方が、より安心できる住宅ローン借り入れへのアプローチとなるでしょう。

 

・ご質問の中には、
 ①金利の現況把握と今後の見通しに対する考え方
 ②借り入れる際の約定金利形態の問題ー変動金利か固定金利か
 ③借り入れたローンの返済方法の問題ー元利均等返済か元金均等返済か

の3点が焦点として問題意識を持っていらっしゃいます。

 

・現在は低金利時代だが、先行きは誰にも分からない。との認識は全く同感であり、その通りです。住宅ローンは、通常の借入期間として、新規住宅購入の場合は35年間、中古住宅購入の場合 は金融機関によっては一部制限がある場合があるので予めよく調べておくようにしてください。

 中古の場合でも借入期間は20年~25年位、場合によってはそれ以上になることが考えられます。つまりこの先数十年の間の金利の変動に一喜一憂するような選択はしないことが、先ず重要なことと思っています。

 

・金利の契約の仕方には、変動金利と固定金利があるのはご存じのとおりです。変動金利は、短期プライムレートに連動して上下し、固定金利は長期プライムレートに連動すると公式には言われます(但し、現在では、プライムレートの考え方は旧来型と言え、オープンマーケット型の昨今では形骸化したと言えなくはありません。近年はスワップ金利の動向を反映した金利構造が出来上がっています)。

 変動金利は、固定金利より低い水準なので不動産業者なり、金融機関なりがお客様に説明し易かったことから利用者の中では過半の人たちが利用している、との調査が住宅金融支援機構から発表されています。

 只最近の金利水準だけを見ると、変動金利の水準以上に低い金利が固定金利の中にも出てきています。この点からもよく調査したうえで判断されることが肝要です。

 

・変動金利の問題点として、最悪の場合未払い利息が発生することがあり得ることを指摘されていらっしゃいますのはその通りです。これは変動金利の仕組みとして、イ.金利は6カ月ごとに変動する、ロ.返済月額は5年間固定される、ハ.その間で金利が変動すると計算上では変動後の新しい利率で計算した利息を支払う、二.つまり金利上昇局面では毎月の返済額が不変でも、その返済月額(=元金+利息額)の構成割合が変化していることに注意する必要があります。元金の割合が減少して、利息の割合が増加するのです。

 

・更に問題なのは、変動金利で借り入れた住宅ローンの5年間が経過する際には次の5年間の返済月額を計算するのですが、金利上昇の結果前回より次の5年間が計算の結果1.25倍以上に増加する場合は1.25倍に止めてしまい、言わば返済不足が発生しているのを先送りする契約形態になっているのです。

 このような結果、期限到来時に返済未済元本が生じすることになる場合があるのです。変動金利は金利下降局面での利用は、考えられても上昇局面での利用は危険と言わざるを得ません(現在は超がつくほどの低金利時代。先行きはと言うともっと超低金利にというよりは、上がることも視野に入れておく方が安心な借入スタンスと言えるのではないでしょうか)。

 

・元利均等か元金均等かは、元本の返済方法の違いです。読んで字の如くでして、圧倒的に元利均等がおおく採用されています。借入期間中の返済総額を比較すると、元金均等型が元利均等型より支払利息額が少なくて済みますので、有利と言えば有利です。

 

 そもそも住宅ローンの返済額は、借入ローン額×利率×期間(・返済方法)に拠って決まります。

 

 住宅ローンは、あなたの人生にとって大きな負債です。それでも安全に借り入れて、安定した住生活が送れるものでなければ、あなたは安心した日常生活が送れません。

どうしたら送れるかの視点で冷静に吟味することが大切なことと言えます。

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