住宅ローン相談&コンサルティング

住宅購入資金計画相談

 住宅ローンの解説書をひも解くと、頭金は少なくとも取得費の20%が目安、と書かれているのが多いようです。なぜ20%なのでしょうか?住宅ローンは、通常所要資金の80%を融資が一つの目途になっているからです(頭金ゼロの100%ローンなどもありますが、ここでは対象外です)。

 

 住宅取得の資金計画を考える上で、頭金をいくら準備できるかは大変重要です。頭金が少ないと、住宅ローンに多くを依存することになり、このことは返済負担が重くなることを意味します。返済負担が重いということは、家計のやり繰りが大変となり貯蓄に回せるお金に余裕がなくなります。子供の教育資金ねん出も、ましてや老後資金の準備等も覚束なくなります。

 

 住宅を購入する際には、様々な費用がかかり、これが結構まとまった額となります。ローン事務手数料、ローン保証料、登記費用、不動産取得税、引っ越し費用等々。一般的にはこうした費用は住宅ローンの対象外(含めるローンもありますが)ですから、自己資金で用意する必要があります。

 このほかには新居における課家具、カーテン、照明器具などの購入費用も予算超過の原因になり易いものです。諸費用金額は、予算の立て方にもよりますが、建築費(購入価額)の10%程度を考えておきたいものです。

 こうして見てくると、かなりまとまった頭金を用意する必要が出てきます。

住宅ローン借入計画相談

住宅ローンは、変動金利で借りるのが最適と(思わされている)債務者が実に多い。

住宅金融支援機構が毎月行っている金利タイプ別の利用状況実態調査で明らかである。多少の割合の上下はあっても、概ね過半が変動金利を利用している。

 

変動金利で借りる人が多いのは何故だろうか?

これも住宅金融支援機構の調査で明瞭に判明する。ローンを借りる際にアドバイスを求める相手が不動産住宅業者であり、金融機関であるからである。

 

不動産業者なり金融機関なりが薦める住宅ローンは、何故変動金利なのだろうか?

それは住宅ローンの中で、変動金利の絶対水準が最も低いと思っているからである。金利が一番低いのが変動金利です、と売り込み易いからである。

 

変動金利が住宅ローン金利の中で最低というのは、本当だろうか?

答えは、「否」である。

金利の絶対水準だけを見ても、最近の低金利状態が続く中にあっては、必ずしもそう言えない状況であることを先ず認識すべきである(HLPs徹底調査ー今月の住宅ローン金利 優遇金利と店頭金利の期間別最低と最高)。

 

住宅ローンは、5年や10年で終わるのではない。30年強が平均借入期間である。気が遠くなるような時間を経なければ「自宅」は、完全に自分たちのものにはならないのである。しかも、その間は毎月返済する義務を負っているのである。

 

この毎月返済する額が、増えたり減ったりすると定額収入のサラリーマンには、堪える。減るようなら結構だが、増えでもしたら家計的には大変困った事態になる。返済できない事態さえ容易に想定されることを目の当たりにしてきた。

 

変動金利型の住宅ローンには、このようなリスクがあることを再認識すべきである。

脅かしているわけではない。現実問題として起こりうることが不可避と言い切れない商品だからなのである。

低金利状態の今こそ変動金利ではなく、固定金利型の住宅ローンを利用すべきである。

 

HLPsは、このような現状認識の下でアドバイスをして参ります。

スタンスのキーワードは、「安心・安全・安定」です。

住宅ローン借換相談

拙著「軽井沢暮らしを始める住宅ローンアドバイス」に「借り換えを検討できる債務者の条件」として以下のように記しました(P164~)。

 

借り換え目的は3つ
借り換え検討の目的は、「月々の返済額を少なくして、返済負担を軽くしたい」効果を期待して考える場合が多いです。「総返済額を抑えたい」と考える場合もあれば、「今現在の返済額を抑えたい」場合もあります。また「金利変動リスクを抑えたい」というニーズも出てくる場合があります。

 

借り換えニーズを持つ借入人は、既に住宅ローンを借りてから数年が経過した方が多いようです。本章3節、4節(いずれもここでの掲載は省略)で「10年間に公庫ローン利用者が今採るべき対策」としてまとめましたが、借り入れ後10年経過した方たちを念頭にしたものです。これは異例なものとしても数年経過した方が主流です。

そして、借り換え希望者は、まず契約通りに住宅ローンを返済している方が前提の話と考えて下さい。つまり返済が滞っているとか、転職して収入が減り近いうちに返済が厳しくなりそうだ、という方の場合は残念ながら借り換えは難しいと、覚悟しておくべきです。

 

返済実績にまさる信用はない

住宅ローン会社が借り換え需要を取り込みたい、とキャンペーンを張ってでも囲い込みを図るのは、既に何年かローン返済を遅れることなく行ってきた、実績を積み重ねた借入経験者だから、安心な債務者であることが挙げられます。

 

そのような債務者であれば、借り換えによって、さらに返済負担が軽減されると、一層(問題なく)返済が出来るだろう、とのヨミが貸し手にあるからです。借り換え顧客の取り込みは、貸し手から見ると優良顧客の囲い込みということになります。返済してきた実績が大きな信用になっているのです。

住宅ローン繰上返済相談

「繰り上げ弁済を検討できる債務者の条件」を拙著「軽井沢暮らしを始める住宅ローンアドバイス」には、以下のように記しました(P166~)。

 

手元に百万円あったら

もし、一年前から住宅ローンを借入中のあなたの手元に、今百万円があったら何に使いますか?ハイブリッド車を購入ですか?だいぶ下がった株式で一攫千金を狙いますか?それとも利息はほとんど期待できませんが預金にしておきますか?

 

私なら繰り上げ返済に使いたいですね。繰り上げ返済の効用は、改めて申し上げるまでもなく大きな効果があり、確かなベスト運用策です。収益を得るという運用ではなく、費用負担を確実に軽減できるという意味での運用策です。

 

繰り上げ返済は、ローン借り入れ後早ければ早いほど効果は大きいです。だから積極的に繰り上げ返済を行いなさい、とローン会社は勧奨しています。繰り上げ弁済後の取り扱いには、借入期間短縮型と返済額軽減型があり、短縮型が有利でお勧めですよ、と力を入れています。

 

なかなかたまらない繰り上げ返済資金

でもよく考えてみてください。ファーストハウスを購入するのに頑張って頭金を貯め、大きなローンを抱えて何とか手に入れたと思ったとたんに、繰り上げ返済と言われても、現実感が湧きません。繰り上げ返済は余剰資金で行うこと、とモノの本なり、ローン会社が言うたところで、どうしたら余剰資金ができるかは触れていません。

 

では余剰資金はどのように捻出するのでしょうか?返済方法の項で、返済方法は返済に余裕を持つ意味からも、敢えて元利均等返済方法を選択するのが、適当ではないかと申し上げました。通算5回自宅などを買い替え、通算7回金融機関から住宅ローンを借りたり、借り換えたりした私の経験からそう思いますし、事実、返済方法はすべて元利均等返済方法を選択しました。

 

そして、ボーナス併用はたった一度だけ僅かな額を利用し、あとは全て毎月返済のみでした。ボーナスを宛にした返済計画では、それが見込んだほど支給されなかった時のリスクヘッジに、明快な回答が出せなかったからです。つまり、ボーナスは繰り上げ返済の財源として貯金する週間(計画)を織り込んだのです。

 

しかし、実際には、子供たちの教育費などにボーナスが回る機会が増え、なかなか思うように資金がたまらず、繰り上げ返済できなかった記憶があります。

 

繰り上げ返済金額制約なし、手数料無料化

それでも私は、消費を抑えボーナスの半分は繰り上げ返済の財源として貯蓄に回し、ある程度まとまった額になった段階で繰り上げ返済をするようにしました。現在でこそ繰り上げ返済手数料無料が散見されますが(従来からの銀行系はまだ手数料を徴収しているところが見られます)、1回当りの繰り上げ返済金と言い、一カ月当たりの回数と言い、以前はいろいろと制約がありました。

 

真夜中に、一円から無料で繰り上げ返済が出来る究極(?)の顧客志向時代にあって、住宅ローンの借り入れを検討する際には、こうした借り入れ後の問題も視野に入れて総合的に判断することが肝心です。

MSJ 【フラット35】3月実行金利(融資率9割以下)

 

   2月実行金利
15~20年 1.100%
21~35年    1.370 % 

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